La neutralisation de l'immobilier pour un avenir durable
Dans les articles précédents, nous nous sommes attachés à identifier des solutions pour réduire les émissions de carbone dans les différents secteurs concernés par le réchauffement climatique. Cependant, nous nous intéressons aujourd'hui à un domaine qui nous concerne personnellement : le monde de l'immobilier.
Le rapport du PNUE sur l'écart des émissions a identifié que les émissions de gaz à effet de serre sont relativement faibles pour l'immobilier (5 % des émissions mondiales) par rapport à d'autres secteurs, mais si l'on y ajoute les émissions indirectes provenant de la consommation d'électricité et de chaleur, les émissions mondiales grimpent à 17 %. Si l'on considère uniquement les émissions de carbone, l'immobilier contribue à près de 40 % des émissions mondiales de dioxyde de carbone, dont 70 % proviennent de l'exploitation des bâtiments et 30 % de la construction (UNEPFI, 2022).
La population continuant de croître, la demande de logements et de biens immobiliers commerciaux devrait également augmenter, ce qui se traduira par une hausse des émissions de carbone. L'UE, en particulier, a créé un précédent pour décarboniser le secteur immobilier avec son projet de recherche financé par l'UE, le Carbon Risk Estate Monitor Project (CRREM). Il s'agit d'un outil qui évalue les "risques d'échouage" ou le potentiel de perte de valeur des actifs en raison de changements inattendus et prédéterminés. Il permet également de préparer les exploitants de bâtiments à s'adapter aux changements de réglementation, à l'évolution potentielle des coûts énergétiques et aux mesures de rénovation. Cette démarche s'inscrit dans le cadre de l'objectif de l'UE d'atteindre des émissions nettes nulles d'ici à 2050.
Face à l'urgence de développer des bâtiments durables pour réduire les émissions de carbone, les parties prenantes ont lancé des projets de conception et de construction innovants. Examinons les mesures prises pour neutraliser le secteur immobilier :
1. Construction de bâtiments à consommation zéro
a. Matières premières
Le ciment est le matériau le plus utilisé dans la construction de propriétés commerciales et résidentielles et il est également responsable d'un réchauffement de la planète d'environ 8 % en raison de ses émissions de carbone. CBS News (2023) affirme même que "si l'industrie du ciment était un pays, elle serait le troisième plus grand émetteur de dioxyde de carbone au monde, après les États-Unis et la Chine". L'utilisation de matériaux durables d'origine biologique dans les bâtiments peut entraîner des réductions significatives des émissions de carbone et augmenter le stockage du carbone.
Les matériaux biosourcés sont des alternatives qui peuvent être utilisées dans la construction de bâtiments. Les matériaux biosourcés sont issus de composants provenant d'organismes vivants, qui sont également renouvelables. Le bambou est une matière première populaire qui peut être utilisée en raison de sa flexibilité en termes de structure et de conception et de sa facilité d'accès. Le bois de masse est un autre matériau qui a déjà gagné en popularité aux États-Unis. Il s'agit de bois résineux combinés mécaniquement pour obtenir des éléments en bois de plus grande taille. Un rapport du Journal of Building Engineering a établi qu'un bâtiment hybride en bois lamellé-croisé est capable de réduire le potentiel de réchauffement de la planète de 26 %. Le bois peut également absorber une tonne de CO₂ avec seulement un mètre cube (Forum économique mondial, 2023). Pour passer d'une jungle de béton à un quartier naturel, des promoteurs suédois ont dévoilé leur projet de construction de la plus grande ville en bois du monde, qui comprendra 2 000 logements et 7 000 bureaux. D'autres matériaux peuvent remplacer le béton, comme la laine et le pisé.
Bien que l'exploitation du bois pour les matériaux de construction puisse entraîner des émissions de carbone, des lignes directrices ont été proposées pour maintenir la production sans endommager la forêt de manière significative. L'exploitation forestière à impact réduit pour le climat (RIL-C ) consiste à modifier les opérations afin de réduire les émissions dues à l'exploitation forestière, par exemple en construisant des chemins de halage plus étroits, en évitant d'abattre des arbres creux et en réduisant les déchets de bois. Une mise en œuvre complète peut réduire les émissions dues à l'exploitation forestière de 44 % (Forest Ecology and Management, 2019).
b. Conception
Outre la réduction des émissions de carbone provenant des matières premières, la conception architecturale fait également partie intégrante de la promotion de l'efficacité énergétique et de la conservation de l'eau. Les stratégies d'efficacité énergétique visant à minimiser les émissions de carbone comprennent une isolation efficace, une conception architecturale qui maximise l'éclairage naturel et l'installation de systèmes d'énergie renouvelable tels que les panneaux solaires, les éoliennes et les systèmes géothermiques. Le Bahrain World Trade Center est une structure de bâtiment innovante : trois éoliennes sont placées entre les tours jumelles pour produire de l'énergie propre.
La végétalisation urbaine est une autre approche innovante qui permet de réduire les émissions et de lutter contre les chaleurs extrêmes liées au changement climatique. La technologie des bâtiments à base d'algues (ABT), ou les façades bio-réactives à base d'algues, est une technique durable que les bâtiments adoptent pour accroître leur efficacité et réduire leur empreinte carbone. Des micro-algues sont cultivées sur les façades des bâtiments pour générer de la chaleur et de la biomasse pour la production d'énergie et pour absorber les émissions de carbone. Les algues devront séquestrer le carbone afin de le convertir en biomasse. La biomasse et la chaleur générées par les algues sont ensuite acheminées vers le centre de gestion de l'énergie du bâtiment, qui peut fournir de l'eau chaude ou de la chaleur. Les microalgues fournissent également de l'ombre au soleil pour aider à supporter les vagues de chaleur actuelles.
La conservation de l'eau peut être réalisée en incorporant dans les bâtiments des éléments durables tels que des systèmes de collecte des eaux de pluie, des appareils sanitaires à faible débit ou à économie d'eau, et des systèmes d'irrigation efficaces. Le Crystal, au Royaume-Uni, utilise un système de récupération des eaux de pluie qui alimente le bâtiment et fournit de l'eau potable.
c. Aménagements
Avec les efforts constants des gouvernements pour imposer l'électrification des véhicules, les immeubles équipés de bornes de recharge pour VE peuvent devenir attractifs pour les résidents et les locataires potentiels, car ils contribuent à encourager le passage à la voiture électrique et à réduire l'empreinte carbone. Les promoteurs peuvent ajouter les coûts d'exploitation et d'entretien de ces bornes de recharge aux frais d'entretien mensuels des propriétaires de véhicules électriques. Dans certains pays, les gouvernements accordent également des subventions ou des remboursements pour l'achat et l'installation de bornes de recharge afin d'atteindre l'objectif de zéro émission dans le secteur des transports.
2. Rénovation des bâtiments anciens
La modernisation consiste à ajouter de nouvelles caractéristiques ou à modifier d'anciens bâtiments afin d'en améliorer les performances, l'efficacité, la fonctionnalité ou la durabilité. Environ deux tiers de l'inventaire mondial des bâtiments sera constitué de structures existantes. Sans aucune amélioration, ces bâtiments continueront à émettre des gaz à effet de serre (Architecture 2030, n.d.). L'Agence internationale de l'énergie indique que pour parvenir à des émissions nettes nulles d'ici 2050, des mesures doivent être mises en œuvre pour que 20 % du parc immobilier existant soit prêt à fonctionner sans émission de carbone d'ici 2030. Les bâtiments prêts pour le zéro carbone sont étiquetés comme étant très efficaces sur le plan énergétique ou comme étant alimentés par des énergies renouvelables ou des sources d'énergie pouvant être entièrement décarbonées. Les rénovations que les promoteurs devraient envisager sont les suivantes :
a. Refroidissement de l'espace
Au fur et à mesure que le temps se réchauffe, la climatisation sera nécessaire pour améliorer la circulation de l'air. La direction de l'immeuble peut envisager de remplacer les climatiseurs traditionnels par des climatiseurs à haut rendement (climatiseurs avec un SEER ou Seasonal Energy Efficiency Ratio de plus de 13) et des solutions naturelles, telles que la couverture des toits avec de la verdure pour absorber la chaleur ou la rénovation des zones pour inclure des espaces verts qui servent d'ombrage et augmentent la circulation de l'oxygène. Au Canada, les propriétés commerciales qui modernisent leurs réfrigérateurs et climatiseurs pour les remplacer par des modèles dotés de réfrigérants peuvent mériter des crédits compensatoires qui peuvent être vendus pour générer des revenus dans le cadre du Système de crédits compensatoires pour les gaz à effet de serre (Canada.ca, 2023).
b. Production d'électricité et de chaleur
Le passage aux énergies renouvelables peut assurer un approvisionnement énergétique suffisant tout en réduisant les émissions de carbone. Des panneaux solaires peuvent être installés sur les toits pour convertir la lumière du soleil en électricité. Les pompes à chaleur assurent le chauffage en utilisant la chaleur de l'air et du sol, qui est ensuite transférée à l'intérieur d'un bâtiment. Les pompes à chaleur sont une excellente alternative aux chaudières à gaz, car elles permettent de réduire d'au moins 20 % les émissions de gaz à effet de serre par rapport à ces dernières (AIE, 2022). Pour éviter que l'excès de chaleur ne soit rejeté dans l'air, ce qui entraînerait des émissions de gaz à effet de serre, des batteries thermiques souterraines sont à l'étude pour collecter et stocker la chaleur jusqu'à ce qu'elle soit nécessaire (Forum économique mondial, 2023).
c. Automatisation des bâtiments
L'installation de systèmes d'automatisation tels qu'un thermostat intelligent pour contrôler le chauffage et la climatisation en fonction de l'occupation actuelle de l'unité est un moyen d'économiser de l'énergie et de réduire l'empreinte carbone. Les gestionnaires immobiliers peuvent envisager d'installer des systèmes d'automatisation des bâtiments, car ceux-ci permettent à long terme de réduire les frais d'exploitation et de minimiser l'usure du bâtiment. Cependant, les coûts initiaux peuvent être considérables, c'est pourquoi il est essentiel d'obtenir le soutien du gouvernement ou des investisseurs.
Alors que les gouvernements sont pressés d'atteindre leurs engagements en matière de consommation nette zéro, certaines politiques ont été mises en place pour inciter les promoteurs et les autres parties prenantes à adapter les bâtiments actuels, comme aux États-Unis, où des crédits d'impôt sont accordés pour des modifications telles que l'isolation, l'installation de pompes à chaleur, de panneaux solaires et de chauffages, et le stockage de batteries. L'Union européenne dispose du mécanisme européen d'assistance en matière d'énergie au niveau local (ELENA ), qui fournit une assistance technique pour les bâtiments passant aux énergies renouvelables, et des Fonds structurels et d'investissement européens (FSIE), entre autres instruments de subvention, pour financer la rénovation des bâtiments. Le Canada a mis en place l'initiative "Canada Greener Homes", dans le cadre de laquelle les ménages se voient proposer des prêts pouvant atteindre 40 000 CAD pour la rénovation de maisons individuelles et d'immeubles résidentiels à logements multiples. Parallèlement, le Japon et la Corée offrent des incitations pour réduire la consommation d'énergie des ménages (AIE, 2023).
Le secrétaire général des Nations unies, Antonio Guterres, a prévenu que "l'ère de l'ébullition mondiale est arrivée", alors que des vagues de chaleur et des incendies de forêt sont apparus dans plusieurs régions du monde (Forum économique mondial, 2023). Ce n'est qu'un début et la situation s'aggravera si nous n'agissons pas maintenant. La neutralisation de l'empreinte écologique de l'immobilier exige un effort collectif de la part des différentes parties prenantes, notamment les promoteurs, les décideurs politiques, les investisseurs et le grand public. En adoptant des conceptions économes en énergie, des matériaux respectueux de l'environnement et des pratiques de construction innovantes, nous pouvons réduire de manière significative les émissions de carbone associées aux projets immobiliers. Simultanément, les politiques qui encouragent les développements respectueux de l'environnement et pénalisent les pratiques non durables favoriseront un changement systémique. Alors que nous naviguons sur la voie complexe de la neutralisation de l'immobilier, nous devons reconnaître que ce voyage n'est pas sans défis. Les considérations économiques, les limites technologiques et la résistance au changement peuvent constituer des obstacles, mais ils ne doivent pas nous décourager de nous engager pour un avenir durable. GreenEco Investments soutient cet effort de neutralisation de l'immobilier pour un avenir plus vert.